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深圳物业投资分析前海写字楼动态

阅读字体: 发布日期:2019-04-19      阅读:123

深圳整体城市地形呈东西长、南北短、双中心(福田-罗湖中心和前海中心)的城市格局,道路与轨道路网规划较北京、上海等大城市相比具有明显的优势,在市车辆保有量320万的情况之下,市内交通却很少出现拥堵情况,可以说在世界范围内路网规划都是非常领先的水平。

我们研究交通、市政规划的意义在于,房子本身不值钱,房子之下的土地才值钱。而土地需要政府投资建设道路、轨道、市政等一系列配套设施,投资多的土地自然就价值高。因此研究交通规划对于房产投资的决策有着重要的指导意义。

一、轨道交通规划

1. 概况

深圳现状共拥有8条轨道(地铁),总里程达 285公里,全球排名第十,全国排名第四,日客流量达到480万。相对于广州市日客流量800万,深圳的客流量显得少很多。

2. 现状轨道交通存在问题:

现状轨道网密度低、里程数少,难以满足居民出行需求

数据显示,北京轨道网密度现状达到0.492020年预计达到1.9;广州轨道网密度现状0.32020年预计达到0.69;深圳轨道网密度现状0.292020年预计达到0.67km/km2 ;到2020年,北京轨道里程预计达到1177,广州700,深圳仅有423km。无论是现有轨道网密度、里程还是未来规划的轨道网密度、里程,深圳的轨道路网覆盖度都不足以满足城市通行的需求。

3. 解决措施:

1.加快在建工程建设:深圳在建的4条新线、8条延长线,总长共148公里,其中11号到达松岗,6号连通光明,前海各种支线都在逐步完善,对于松岗、光明、前海等片区都是很大的投资利好;

2.加快推进四期项目:深圳规划的5条新增线路,其中1416号线接通龙岗12号线利好宝安,未来宝安将实现5条轨道线的并存,交通环境将大为改善;

3.加快远期线网规划:深圳整体轨道规划趋势显示,未来福田南山密度将进一步增加,重心在西移向前海宝中片区;宝安的纵向密度发达,龙华坂田片区密度增大,龙岗虽然轨道比较多但不是井字形路网,相对密度较弱一些。远期来看,龙华、坂田区域的拥堵将会得到改善,北站片区可以进一步向北发展,观澜和光明都是比较好的投资选择。

二、高快速路网规划

路网密度显示出区域未来的活力和价值,宝安、大空港、龙华、光明等都是值得重点关注的区域

1.概述

深圳没有北京、上海的内外环、几环之说,井字形的路网规划更科学合理,通过高快速路网可以迅速抵达目的区域,有效解决拥堵。现有高速路网里程达到6890km,高快速450km,呈现七横十三纵的路网格局。

七横

沿一线:深圳河下将建设一条快速路连接广州和香港,对于保税区交通改善是一大利好;

滨河大道:接通海滨大道,形成贯穿宝安的快速干道;

北环大道:梅林段快速路可能会下沉到地下,路面可用于周边交通集散,梅林将与福田中心区连成一体,区域环境和周边商业价值将极大改善;

深南大道:绿化环境进一步改善;

南坪快速:东西两面都向外扩展,形成横贯东西的主要道路;

机荷高速:与在建的深中通道接通,连接深惠汕三地,预计改为双向14车道立体交通;

外环高速:建设完成需要2-3年,南侧将有并行的一条外环快速;

十三纵

滨海沿江高速:影响前海景观,讨论局部下沉的可能性;

广深高速:市区段连接沿一线,局部下沉,路面形成景观公园,对保税区有较大利好;

海滨大道、南沙快速路、南光快速、龙大高速接东莞;

梅观高速:为解决拥堵问题,规划双向14车道,辅道3车道的路网,可快速到达福田区,利好龙华片区;

深平高速:局部在施工,罗湖到平湖水关北面有免费可能;

丹平快速、盐排高速;

东部过境高速:正在施工,连接莲塘口岸通达到惠州;

龙平盐快速通道:正在施工;

侨城北沿龙光快速在建。

2. 高快速路网存在问题:

1.跨江通道严重不足:与珠江西岸的连接只有虎门大桥,难以满足两岸交通需求;

2.往东通道接近饱和:难以支撑对粤东的辐射带动作用;

3.现状路网拥堵:拥堵里程达到155km,高速拥堵30km/h,横向道路还需增加。

3. 解决措施:

1.推进外环和机荷高速扩建,增强东西过境交通能力。引入建筑设计打造景观优美的车道;

2.新增深汕特别合作区高快速路,南坪三期东延段向东利用沿海高速与朱东快速对接,或南坪三期东延段向东经坪山大鹏惠州与朱东快速链接;

3.核心区新建一横三纵的地下通道,历程51km,高峰小时收费的HOT车道;

4.增加东西向里程180km的快速路,即西乡-南坪,福永-丹梓,沙井北环-龙盐等;

5.干线道路局部下沉,如海滨大道会展中心段,西乡大道宝中段,望海路,滨海大道深圳湾段,惠盐高速龙岗中心段等,利好两边地块的商业价值,提升居住环境城市品质;

6.深惠、深汕高速西沿线扩建,增强东向辐射力;

三、跨境路网规划

粤港澳大湾区跨江通道体系图

1.配合粤港澳大湾区道路规划,加快推进深中通道建设,打通与珠江西岸的联系,接通机场鹤州互通立交、机场立交和横门互通立交;

2.构建粤港澳大湾区跨江通道体系,建设虎门大桥、外环高速西沿江线、深珠公铁复合通道、以及港珠澳大桥支线,并在前海预留通道借口,使得中山珠海可直接接通深圳。

粤港澳湾区跨境体系构建完成之后,珠江东西两岸将直接连通而无需绕行广州,深圳将真正成为湾区核心城市,辐射周边香港、中山、珠海、东莞、惠州等城市。

四、近期重点项目

2017重点项目共57项,完工项目13项,续建20项,开工14项,总投资达60亿元。

梅观-坂银通道打通后对坂田、龙华区域是极大的利好;海滨大道已经做到方案设计,后续推动工作将很快推进;滨河大道与海滨大道连通,北环与月亮湾大道拉通,宝安交通状况的改善也将极大利好整个片区。

——— 精华问题———

1 道路与轨道建设实施后,对哪个区域现状改变最大

光明。现在光明区拆迁力度大,路网建设合理,有大量空地、工地,绿化、道路规划建设的要求都非常高,每平米投入单价已经超过中心区,且位置靠近大湾区和宝安,享有空港新城的辐射利好,将会形成宝安后花园的概念;

龙华4106号线都通过龙华,交通和城市环境都会有很大改善。

2 深圳发展史向东还是向西?东部未来发展如何

深圳哪块地都有价值,龙华政府所在的观澜清湖会重点发展,打造成中心区域。坪山通行距离太远,将来肯定会做一个单独的中心。坪山目前的均价已经达到3-4万,而隔壁的惠州只有2万左右,存在一定的价格透支。

3 保税区道路要几年

马上就会开始动,5年之内见到动工。

4 西丽高铁站有没有利好

从道路讲就是高铁的利好,但是现在西丽已经不存在洼地了,一是因为留仙洞产业基地建设,产业出现转移和升级,二是高端科技人员外溢过来,洼地被填平了。

5 关内存在暴击机会吗

新区建设存在周期,城市道路建设过去很快,但整体建设至少5年起步,非常有可能存在从4w8w的升值,但是会有较长的时间周期,可以做合理化的资产配比,投一些短期、投一些中长期。

6 粤港澳大湾区具体有哪些规划道路?通行要多久时间

深圳与珠江西部是规划直接连通的,跟东边北边是没有多大关系,不需要从广州绕行。连接港珠澳大桥可能在10年以内,存在一定的政策阻力,但深珠通道已经预留接口,5年以内就可以实现通行。

———熊大经典金句———

"有人的地方就有商业,有商业的地方就有价值。"

"哪里都可以买,但要根据自己的资金体量,选择适合自己的标的。"

投资是一个计划,买房就是做数学题。

深圳中轴板块深度剖析

一、罗湖的前世今生

1. 区域概况

罗湖区是深圳最早设立和发展起来的行政区,其土地面积只有78平方公里,只占深圳总面积的3.9%。辖区内拥有深圳最大的山梧桐山,儿童公园、体育公园等,区内的绿化面积占到了40平方公里之多,建设用地只有38平方公里,形成了一半山水一半城的说法。辖区人口达到189万左右,占深圳总人口的约9%2017年的GDP占到深圳总量的8.6%。区内主要的产业是金融业、服务业、贸易和珠宝行业,发展初期借力香港并依托于口岸优势,罗湖的商贸、物流、珠宝等行业都具有较深厚的底蕴和较强的实力。

2. 发展历程

罗湖区于1982建区,80-90年代经过了大量的集中建设,贸易、金融业迅速发展;2000年之后服务业开始兴盛,这一阶段建设了很多商业综合体,大多数的住宅也是在这一时段建成使用;2010年之后,产业持续升级、城市不断更新,罗湖迎来了新的一波发展。

罗湖的建设历史曾创造了很多深圳第一乃至中国第一1987年,中国第一宗土地使用权的公开拍卖在罗湖举行,最终拍出了525万的天价;国贸大厦曾经以三天一层楼的建设速度,在国内打响了深圳速度1978年对外开放的文锦渡口岸在经历了40年的历史后,将货柜货车迁去莲塘口岸,改建为家庭用车口岸。

3. 产业与配套

A 三大旧改

罗湖的旧改项目推进很快,三大旧改中水贝-布心附近会建设为以珠宝产业为核心的珠宝产业区;莲塘口岸周边将统一建设成为大梧桐产业带;红岭路对标纽约华尔街,蔡屋围到笋岗一线将建设以金融产业为主的深圳华尔街。

B 罗湖金三角

罗湖的旧金三角由人民南、蔡屋围和东门商圈构成,三大旧改项目的推进形成了罗湖新的金三角:以商业商贸为中心的东门商圈湖贝,以金融服务为核心的蔡屋围商圈,以及国际时尚消费中心的笋岗商圈;其中笋岗片区旧改规划将建成深圳塔、京基100、恒大金融中心、招商中环等摩天大楼构建的新的深圳商务商业天际线,形成深圳中轴线上的一串明珠。

在城市更新和高规格规划的加持之下,毫无疑问,罗湖将在新的一轮城市建设热潮中蝶变重生,迎来又一轮的迅猛发展。

4. 价格体系

罗湖没有真正的豪宅,整体以小户型产品为主、价格不高,最贵的楼盘单价也只在11-12万左右。莲塘片区有少量别墅,单价在13万左右,但由于产品定位不准确,在市场上并不受欢迎。

A 产品类别

刚豪:有社区,在核心区域,大户型为主的次新楼盘,定位较高,在罗湖很少;

学位:带深中学位,属于四大名校学位房中性价比最高的一个,相比之下,深实验、深外的学位房都要比深中的单价总价高很多;

大社区:真正带花园的社区,在罗湖非常少见,单价基本上在7+

正常:250-350万的房子,由于早期大量借鉴香港模式,有很多香港开发、设计的楼盘,以塔楼居多,容积率高、小户型为主。

B 价格地图

罗湖老金三角:老街、国贸、大剧院周边,以港式的塔楼小面积产品为主,单价、总价都不高,但商业、教育、医疗等配套成熟、服务业发达,租金很高,资金回报率好,总价以250-350万之间的为主。

翠竹片区:有深中学位加持,价格比较高,但是单价在6.4万左右,性价比还是很高的;

东晓片区:片区内居住小区少,老旧小区比较多,品质比较低,成交很少;

笋岗片区:目前以仓库为主,号称中华第一仓,旧改推进快,规划以金融为主的深圳华尔街;

黄贝岭片区:新开盘的楼盘价格在5-7万,其他比较热销的楼盘单价在5+左右。

曾有一句话形容罗湖是没落的贵族,新兴片区比如南山、宝安人是在当代科技产业变现的过程中吃到了发展红利,而罗湖人的财富是经过多年的积累,其实具有相当的实力。有钱人保有旧的生活圈层,存在一定的罗湖情节,因此罗湖新开盘多以大户型豪宅为定位,价格非常高。

5. 选筹

A 区域特点

笋岗以北城市面貌相对较老,商业不繁华,房子单价低但是不适合投资;罗湖南单价低总价低租金高,非常适合首付在50-80之间的上车需求

B 反推法则

三价合一政策的执行对龙岗的影响特别大,而罗湖由于总价较低,所受的影响较小,以首付50-804倍杠杆反推总价,在250-300总量之间的房子杠杆足、租金高、月供压力小,安全性和流动性都很好,适合作为上车投资的首选。

二、当红炸子鸡龙华

1. 区域概况

龙华区土地面积175.58平方公里,占深圳总面积的8.9%,属于深圳市土地面积较多的一个区。常住人口经统计达到了151万多人,在深圳市近三年的人口增长率排名第一。不仅人口增长趋势很猛,人口结构也在不断升级。以前龙华属于关外,以打工人群居多;现在随着房价的上涨、产业的升级,价格开始筛选人,大企业白领和高管逐渐迁入进来,使得人口组成、结构开始变化。

2. 发展历程

龙华的发展经历了一下几个阶段:宝安小镇福田后花园龙华二线扩展区—2011年成立龙华新区深圳中轴新城—2016年正式成立龙华区规划深圳未来新的中心区,超级城市门户。逐步升级的城市规划定位,也给龙华区未来的发展带来了无限的想象力。

2020龙华规划进一步加强了未来龙华区的利好:

中轴线梅关高速与轨道交通:南北将直接贯通并进行拓宽,未来深圳的30条地铁中,经过龙华的有8条,极大的改善交通环境,4号线延长线已经在建,有轨电车未来将建设双轨道;

规划新中心:北站周边将建设新的商务商业中心,形成更强的向心吸引力;

龙华政府所在地观澜:大量农民房和厂房改造和快速的土地改造推进速度,就是未来的城市拓展空间,在深圳土地紧缺的情况下,龙华工业区未来想象空间很大,但是需要5-8年的时间周期。

3. 宇宙中心

龙华的底气就是深圳北站。北站作为深圳的中轴门户,对接华南和香港,是深圳人流量最大、人气最旺的车站。乘坐深港高铁,只要24分钟北站接通香港西九龙,在半小时通勤时间之内,而西九龙和北站周边的房价差目前在4倍左右。就深圳来说,以高铁更高效的通勤速度、点对点的直接性连接,将会使得龙华对接湾区的效率更快。

北站周边规划的商务区对标福田CBD,未来会建设60多栋高楼并引入一大批总部型企业和25+的上班人群,那么可以思考,这些企业高管和员工将会居住在哪里?在红山上塘片区,15年金茂地王拍出了5.7万的楼面价,未来房价9万才能勉强回本,投资龙华的未来是不可限量的。

4. 价格体系

A 产品类别:

豪宅、改善和上车盘,豪宅目前较少,但未来一定会有,目前已经有少数楼盘达到豪宅价格。

B 购买力:

红山依托北站发展,有五波购买力的支持:福田富一代官一代的后代外溢、华为富士康的中高管外溢、南山西丽的豪宅有钱人外溢、香港人外溢、以及北站商务区的工作人群,未来龙华的投资空间是很大的。

C 价格地图:

整个深圳作为投资的标的都没问题,但是投资要选最合适自己的区域:

龙华第一梯队:8+的楼盘现在价格已经偏贵了,由于有名校学位加持,价格依然在走高。

民治-龙华老城:均价在4.5-5.5万之间,通过对比可以挑选到比较合适的标的有一些较好的,带电梯、有小区、户型方正,总价300500万的楼盘可以去筛选。

观澜和大浪:潜力很大,旧改很多,但建议在下一步投资再考虑,可能会出现暴击机会。

5. 选筹

建议选择豪宅线以下的两房,避免多交税;刚需型的三房通过一定技巧来购买。

三、传统强者福田

1. 概述

福田区作为深圳的政治、经济、文化中心,在交通、配套、产业等各个方面都体现出全面的强。福田区的面积与罗湖相当,只有78平方公里, 252万的常住人口,占到了深圳人口的12%,是深圳人口密度最大的一个区。去年GDP总量达到了3820亿元,深圳占比17%,人均GDP已经到达25w,已经超越了香港。对比香港的人口密度、生活便利和舒适度,而由于深圳科学合理的规划,在福田工作、生活是很舒适的,达到了经济发展和生活舒适的平衡。

2. 发展历程

福田区从80年代开始建设,早期只是农田、河流、荔枝林等原始的土地状态。94年之后开始大规模路网建设,99年在路网建设完成之后,市政配套和大量的土地建设才逐渐在路网的基础上逐步完成。2015年平安金融中心的落成,宣告了福田区建设的基本完成,未来的土地开发主要依靠城市更新、旧改等。

讲到福田中心CBD,在小小2.2公里见方的土地上由北向南集中了深圳的市政、文化、商业、办公等中心。从莲花山顶的邓小平铜像向南俯瞰,是福田的政治中轴:北靠莲花山,仿佛一方宝印;东侧的中心公园南北绵延,仿佛一条青龙;西侧的福田高尔夫地形起伏,形似一头卧虎,南向深圳河,曲水蜿蜒、玉带环腰。轴线两边高耸的写字楼阵列两边,形成庄严恢弘的城市形象。

3. 配套与规划

俗话说,要致富先修路。深圳的城市建设也是路网先行的。福田东西向有三条值得重点关注的高快速公路:北环大道、深南大道、滨河大道。北环东向通向龙岗,向西连接机场、广州,梅林段路网规划将进行改造,高快速路下沉,路面形成城市交通集散和城市绿化活动场地,将梅林与福田中心北区连接起来,城市环境和商业价值将会极大的提高。深南大道由东向西,串联起了红岭路、华强北、福田CBD、香蜜湖、车公庙、华侨城等深圳的重要片区。滨河大道结合规划沿一线、地铁线的开通,保税区的交通状况将得到很大的改善,未来也有很大的想象空间。

A 地铁规划:

根据2022年的深圳地铁线路规划,福田-罗湖的地铁线密度将进一步增大,从而更加强化其区域中心的地位。龙华、龙岗与福田-罗湖中心的交通连接加强,使得外部的资源集中导向中心区,中心区的居住需求则部分外溢,在这样的趋势下,龙华承接福田购买力外溢的空间将进一步增大。而对于龙岗区,在房屋价格已经与市中心区价格差距缩小、而商业、教育、市政配套相差较大的情况下,有学位需求的购买力会沿着地铁回流向市中心区。

B 站点比较:

通过比较地铁站点的统计数据,在深圳已经开通的165个地铁站点中,福田区拥有48个站点,不仅开通站点在深圳各区中数量最多,站点综合性也占最优。综合商业网、居住、娱乐、商务和交通条件等多维度的站点排名中,排名前20位的站点中福田占其中10席位。房子最终还是要回归居住属性,福田作为各个方面的服务配套最为均衡便利的片区,是最为稳健的投资区域。

C 学位投资:

从学位的角度来讲,学位房的居住属性只是其价值组成中的一部分,另一部分很大的价值在于它提供的学票。在普通房与学位房的比较当中,学位房的主要问题在于杠杆率不足,另一方面在一个平稳上升的市场中,学位房的升值速度较快,因此通过一定的资产配置计划,达成杠杆与价格的平衡,学位房也是一项不错的投资选择。

D 规划展望:

福田的城市发展已经相当成熟了,可供开发的土地不多。只有在梅林-彩田片区和保税区-河套深港合作带,以及大金沙片区有部分城市更新项目推进。梅林和保税区两个片区作为深圳十三五规划重点发展片区,将会投千亿级的重资进行投资建设,从交通、配套、环境等各个方面来讲,未来的投资前景都值得重点关注。

4. 价格体系

福田经过多年的建设发展,豪宅、学位房、次新刚需、老破楼梯房、港式塔楼等各类投资产品都有,价格从3万到20万各个价格梯度都能找到对应的楼盘。

A 价格地图:

第一梯队:福田以深圳老牌的豪宅区香蜜湖为首作为第一梯队,学校医疗配套都是一流,闹中取静是富人聚居的地方,均价在813万以上;

第二梯队:以香梅北、景田、莲花、石厦等片区作为第二梯队,均价在6-8万,学位在全市范围也是排名靠前的;

第三梯队:梅林、华强南和保税区作为第三梯队,是福田目前的洼地,均价在4-6万左右,我们会优先选择有花园小区的次新电梯房、总价在400-600之间,属于主流的刚需盘,且低于福田的豪宅线,杠杆率和未来的回报率都很高。

刨除学位溢价,福田的楼盘价格是与品质直接挂钩的,价格低的产品一定在某些方面存在问题,并不存在所谓的笋盘。投资是一个计划,需要根据每一个人具体的名额、资产、月供能力、投资偏好等多个因素,针对性的进行资产配置的方案设计,才能选择到最有的投资标的,达到最大化的投资效果。

房产精算法

) 不做&

先拒绝,再选择。有舍才能有得。

首先要决定的是自己不做什么。以美容美发行业为例,行业类别包含有美容院、美发店、洗脚店、按摩店、美容美发综合店等多种门类,首先要决定的就是你不做什么,排除盈利能力低、成本投入高、或者自己不了解、不擅长的类别。

其次要决定的才是自己能做什么。选择自己的专业所长,精准定位自己在市场中的位置,并且在长期的市场操作中,不断的修正自己定位的方向。买房子也是一样的,首先要决定的就是自己不买什么。房产同样包含很多类别,比如豪宅、刚需、大面积、旧改、农民房、商铺、军产等等,每个类别都有很多问题,每个类别的玩法都不一样。在诸多的房产类别中,我们选择做的是刚需和置换,做有电梯、带花园、有小区、满足5倍杠杆的次新房,而且在某些片区的核心区域。

二)精算法则

买房不能只关注术。

买房第一要的关注就是国策、党的政策,因为投资房产收获的一是国家强盛的红利,二是城市发展的红利。通过我们去台湾、日本、香港的踩盘经验,三地的政策与大陆的政策是很不同的,大陆未来的发展也远远不是三地能比拟的。香港的均价目前在十几万,而一河之隔的深圳均价只有五万+,这其中的投资增长是有很大想象空间的。

我们做实业走到今天,最重要的事就要算账:1是成本,2是业绩,3才是获利;要计算平均客成本、平均客单价、平均获利,由此我们才可以知道在盈利达不到预期的时候,是需要补充单量,还是需要提高单价。

同样道理,买房子也要计算,计算的核心在于你的资产和负债率。在资产到了一定体量的时候,就要需要一份资产-负债-收入-支出-现金流的表格,详细计算自己的资产状况和负债能力,并以此为依据,进行下一步的投资规划。计算出表格以后,就知道自己为什么买这套房子、付出的成本有多少、买这套房子的收益是多少、这些收益从哪里来,其有形的成本和无形的价值在哪里,买房子就能做到风险控制和心中有数。

三)杠杆原理

1贷款和全款

投资房产分为几种流派:保守投资不求增长派,严格计划精细计算派,疯魔打滚借钱派。我们团队买房的目标是提高生活品质,保证自己和家人吃好、喝好、玩好,因此我们要做精细的计划,严格的控制自己的风险和负债。假设全款投入一套100w的房产,一定时间后上涨10%,回报率是10%;同样一套房子,用贷款的方式以首付30w购入,也上涨10%,回报率是33%,二者相差3倍。很明显,当你要做一份投资的时候,是采用贷款方式、还是全款方式,哪个回报率更好?

2杠杆原理

许多人担心付出贷款利息。这就要从几个方面来分析。

从基本面来看,我国是处于通货膨胀的状态下的,国家基建、居民工资、企业扶持等各个方面都需要国家的财政支持,财政压力非常大,纸币超发,逐年贬值。而在通胀的情况下,负债是在不断缩水的。你借到的钱经过每年纸币贬值的洗劫,实际的价值持续在减少。根据我们的观察,目前唯一能有效抵御通胀就是纸币换砖头,但是考虑杠杆和回报率,只有有产证的红本房能做杠杆,这才是我们的优先选择。

另一方面,近些年国家强盛、人民生活稳定富强,国家投入大量资金在城市建设上,但土地资源稀缺,人口、尤其是年轻的人口持续向一线城市聚集。因此一线城市的优质资产长期稀缺,资产是不断在增值的。

贷款付出的利息是你看得到的有形成本,但通过通货膨胀、优质资产增值,你获得的是无形的价值。二者相比,付出的利息几乎是可以忽略不计的。只想着收获利润,却不想付出一点利息,天底下没有这样的好事。

另外,深圳没有所谓的洼地,价格低洼的说不定就是坑。在深圳买房一定要看的一个核心因素叫做成交量,就是在市场上有没有流通和交易。比如有一些房产,单价低、面积大,需要吃掉一大块的资金体量,但是成交量很少、缺乏流通性,月供压力又大,这样的产品在精算法则之下就不如一些流通性好、成交量大的产品投资回报率高。

贷款方式、采用杠杆最大的风险是断供。深圳在过去十年间,每三年房市一个周期,因此我们要做3-5年的防守资金来保证自己在一个房市周期中存活下来。

四)数学题

买房是一个计划。

有了资金,第一件事情就是做出计划:首先留出5年的防守资金,保证自己的存活;然后计划做多大的投资体量,精算出每一份投资的成本、负债,反推出标的的体量;最后才是切分出投入资金,结合自己的投资偏好,做出最有性价比的投资配比。专业的人做专业的事,我们通过精算,一定保证把每一分钱投到最值得的地方去。

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以上是我们操作过的5套房产案例分析。表格中值得重点关注的数据有几个:总首付,涨幅,利息,回报率,以及杠杆率。其中杠杆率和回报率是最重要的数据。

案例一五倍杠杆,以120万的首付,在50%的涨幅之下获得了145%的回报。对比同样价格的案例二,按照正常三成首付,在同等涨幅的情况下,少支出了20万利息,而回报率下降到95%。贷款利息多,回报率高;首付比例大,利息付出少,回报率就低:没有利息就没有收益,不想付利息、只想要得收益的事是找不到的。

对比案例三、四,由于是学位房、热点片区楼盘,涨幅相对较大。案例三由于低杠杆操作,在高涨幅的情况下,回报率只达到118%;而案例四以4-5倍的杠杆率,尽管超过了豪宅线、多付出了无效成本,最终的回报率却是高于案例三的。杠杆率,是投资房产收益最大化的最重要因素。

案例五是典型的低首付、高杠杆的刚需上车盘,在市场上,这样的小面积塔楼租售比高,流通性和成交量都较好。当杠杆做到5倍的时候,即使在40%的较低涨幅之下,案例五仍然可以达到121%的资金回报率。对于资金体量不高、月供能力一般的投资者来讲,类似案例五的房产是性价比最高的一项投资选择。

做已知的事,不做未知的事,买房就是已知的事。人想拥有财富,需要具备拥有财富、驾驭财富的能力,而拥有财富的能力是需要付出代价的。

五)防守资金

投资房产最大的风险就是断供,因此要留足5年还款能力:

1 现金:留足两年的月供现金做防守资金;

2 信用卡信用贷:准备两年足够资金体量的信用卡、信用贷,随时应对其他资金需求;

3房产余值:房产升值后将余值部分以抵押贷的形式做出来,用于第五年的防守。

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